Jak rozliczyć VAT od sprzedaży nieruchomości zabudowanej nowo wybudowanym budynkiem handlowym

W analizowanej przez fiskusa sytuacji, spółka A zakupiła nieruchomość zabudowaną od spółki B w sierpniu 2021 roku. Dostawa ta objęta była zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednak strony transakcji zrezygnowały z tego zwolnienia, na co zezwala art. 43 ust. 10 tejże ustawy.

Spółka A zakupiła nieruchomość w celu realizacji budowy budynku handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą, rozbiórką istniejących budynków handlowych i magazynowych oraz sprzedaży nowo wybudowanego budynku handlowego. Jednak w styczniu 2022 roku spółka A zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z firmą C.

Dyrektor KIS zgodził się z tym, że skoro spółka A zamierza dokonać dostawy nieruchomości, nabytej w celu realizacji budowy budynku handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą już po jego wytworzeniu (wybudowaniu), to w świetle art. 2 pkt 14a ustawy o VAT w momencie dokonywania transakcji sprzedaży tego budynku, dojdzie do pierwszego zasiedlenia. Tym samym spółka A nie może zastosować zwolnienia z VAT, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Gdy, bowiem idzie o możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia – muszą zostać spełnione dwa warunki. Pierwszym jest brak prawa do odliczenia VAT przy nabyciu budynków, budowli lub ich części. Drugim natomiast brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do odliczenia VAT. W przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

W analizowanym stanie faktycznym spółka nie będzie miała prawa do objęcia dostawy nowo wybudowanego budynku handlowego zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Podatnik nie będzie także korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika, bowiem z tego przepisu, w celu skorzystania ze zwolnienia także muszą być spełnione dwa warunki:

• brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wytworzenia budynku oraz
• wykorzystywanie budynku wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Przeczytaj także:

Jak należy interpretować termin "ulepszenie nieruchomości" w VAT
VAT w profesjonalnym obrocie nieruchomościami
Kiedy wystąpi pierwsze zasiedlenie mieszkania i miejsca postojowego

W stosunku do nowo wybudowanego budynku handlowego warunki te nie zostaną spełnione, ponieważ podatnikowi będzie przysługiwało/przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jego wybudowania.

Skoro do omawianej transakcji dostawy nowo wybudowanego budynku nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem właściwej stawki.

Tym samym, dostawa gruntu, na którym posadowiony będzie budynek, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Przy sprzedaży budynków, budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT. Zatem do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od VAT, to ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. I odwrotnie – jeśli sprzedaż budynku jest opodatkowana, to i sprzedaż gruntu „dzieli los prawny” dostawy budynku.