Jak ustalić podstawę opodatkowania VAT, przy zamianie nieruchomości o różnej wartości bez dopłaty

Wskutek negocjacji między przedstawicielami gminy, a współwłaścicielami działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4, 5 ustalono, że zamiana nieruchomości na działki ewidencyjne nr 6 i 7 stanowiące własność gminy, nastąpi bez dopłaty.

Gmina uznała, że w przypadku zamiany nieruchomości gminnej o niższej wartości, realizowanej zgodnie z protokołem negocjacji między stronami bez konieczności dokonywania dopłat, podstawą opodatkowania dla gminy jest określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości, oznaczonej nr 1, 2, 3, 4, 5. Wartość ta stanowi wynagrodzenie otrzymane z tytułu dostawy towaru (kwota 132.500 zł.). Zdaniem gminy transakcja ta podlega opodatkowaniu. Dlatego na fakturze należało doliczyć VAT należny w stawce 23%, co stanowiło kwotę 30.475 zł.

Fiskus uznał to stanowisko za prawidłowe. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że podstawą opodatkowania dostawy towarów (lub świadczenia usług), jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. To wynagrodzenie jest, zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną, według kryteriów obiektywnych. Ponadto oczywiście wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu.

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (zob. wyrok TSUE z 2 czerwca 1994 r. w sprawie o sygn. akt C-33/93).

Przeczytaj także:

Jakie skutki wywołuje sprzedaż działek budowlanych przez rolnika
Gmina nie odliczy VAT z tytułu wydatków poniesionych na infrastrukturę zwiększającą atrakcyjność terenu do sprzedaży
Sprzedaż działki nabytej w spadku a VAT

Dlatego też w przypadku zamiany towarów, za podstawę opodatkowania należy uznać wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną, stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Jeśli zatem podatnik określił w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany, będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.