Jakie są podatkowe skutki zakupu nieruchomości upadłej firmy

W analizowanej sprawie będący osobą fizyczną, prowadzący działalność gospodarczą przedsiębiorca, czynny podatnik VAT zaplanował zakup od syndyka nieruchomości z masy upadłościowej spółki z o.o. Przedmiotem sprzedaży miał być należący do spółki lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Przedsiębiorca zaznaczył, że na jego rzecz nie zostaną transferowane prawa i obowiązki pracownicze. Nieruchomość nie stanowi też wyodrębnionej organizacyjnie struktury przedsiębiorstwa.

Powołując się na art. 2 ust. 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przedsiębiorca uznał, że transakcja nie będzie podlegać PCC. Zgodnie bowiem z brzmieniem tego przepisu podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Wyjątkiem są umowy sprzedaży lub zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Choć oczywiście na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawę budynków, budowli lub ich części zwalnia się od VAT, to jednak zgodnie z ust. 10 i 11 tego przepisu, podatnicy mogą zrezygnować z tego zwolnienia.

Przedsiębiorca oświadczył, że zarówno syndyk, jak i upadła spółka są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Przy zawieraniu umowy sprzedaży strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Spełni się zatem warunek zawarty w art. 2 ust. 4 lit. a ustawy o PCC. W konsekwencji przedsiębiorca nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku.

Przeczytaj także:
Korekta deklaracji - obowiązek korekty podatku naliczonego
Rozliczenie podatku w odniesieniu do nieściągalnych wierzytelności - ulga na złe długi
Kiedy sprzedaż nieruchomości przedsiębiorstwa nie podlega VAT

Organ podatkowy w wydanej interpretacji potwierdził stanowisko przedsiębiorcy. Dyrektor KIS stwierdził, iż „(…) Planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a w związku z tym, że transakcja ta będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (gdyż strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, w takim zakresie w jakim to zwolnienie przysługuje)” (interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 11 stycznia 2022 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.367.2021.4.JKU).

Z czysto matematycznego punktu widzenia korzystanie z możliwości opodatkowania VAT określonej transakcji na pierwszy rzut oka wydaje się mało sensowne. Oznacza bowiem konieczność odprowadzenia do skarbówki podatku w wysokości 23% wartości transakcji. Natomiast przy PCC wynosi ona jedynie do 2% wartości. Jednak płacąc VAT, firma może go później w pełni odzyskać, kompensując wartości podatku zapłaconego z VAT należnym. W tym celu wystarczy ująć fakturę zakupową do ewidencji prowadzonej działalności. W przypadku PCC takiej szansy nie ma.

Co istotne, zwolnienie przywołanej transakcji z opodatkowania PCC było możliwe, dlatego że fiskus nie zakwalifikował jej jako sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W takim przypadku, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT transakcja nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co z kolei uniemożliwiłoby zwolnienie jej z PCC.