Minister finansów uporządkował stanowisko fiskusa w zakresie VAT od wynajmu mieszkania

Interpretacja ogólna dotyczy stosowania art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Na podstawie tego przepisu zwalnia się od VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu (o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego).

Podatnik może skorzystać z tego zwolnienia z VAT, jeśli jednocześnie są spełnione określone warunki. A mianowicie:

przedmiotem najmu lub dzierżawy jest nieruchomość lub jej część o charakterze mieszkalnym,

usługa jest świadczona na własny rachunek,

usługa jest świadczona wyłącznie na cel mieszkaniowy lub na rzecz społecznej agencji najmu.

Minister finansów w wydanej interpretacji rozstrzygnął kwestię, czy podmiot, który nie jest konsumentem usługi najmu nieruchomości mieszkalnej, może skorzystać ze zwolnienia od VAT, czy też jest zobowiązany do zastosowania stawki podstawowej 23%.

Chodzi w szczególności o te umowy najmu, gdzie najemcami są pracodawcy, którzy w dalszej kolejności przekazują nieruchomości do używania swoim pracownikom.

Idąc śladem orzecznictwa sądów administracyjnych, minister finansów uznał, że w tej sytuacji nie można zastosować zwolnienia z VAT. Będzie tak, ponieważ nieruchomość nie jest wynajmowana na realizację celu mieszkaniowego. Pracodawca nie może tego celu realizować. Dla zastosowania tego zwolnienia istotne znaczenie ma bowiem realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych najemcy. To zaś oznacza, że w tej sytuacji powinna zostać zastosowana stawka podstawowa 23%.

Usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika VAT na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Fakt, że zwolnienie ma zastosowanie jedynie wtedy, gdy nabywca realizuje własne potrzeby mieszkaniowe, nie wynika z bezpośredniego brzmienia przepisu. Stanowisko takie powstało na skutek wykładni przepisu dokonanego przez sądy administracyjne oraz organy podatkowe.

Nie można wykluczyć w przyszłości, że stanowisko to może zostać zmienione. Wystarczy, że kolejny minister finansów czy też inni sędziowie sądów administracyjnych zajmą inne stanowisko, czy też inaczej zinterpretują art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Wspomniany przepis w znowelizowanej wersji zaczął obowiązywać od 23 lipca br. Szkoda, że ustawodawca nie wprowadził zapisu, zgodnie z którym warunkiem zastosowania zwolnienia jest realizacja potrzeb mieszkaniowych najemcy. Nie trzeba było wówczas wydawać interpretacji ogólnej.

Przy interpretacji art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie zauważa się, że przepis ten zwalnia od VAT nie tylko najem nieruchomości, ale również dzierżawę. Umowę dzierżawy od umowy najmu odróżnia to, że dzierżawca ma prawo nie tylko do używania przedmiotu najmu jak najemca, lecz także do pobierania z niego pożytków.

Pojawia się pytanie, jakie pożytki może dawać dzierżawa lokalu mieszkalnego, jeśli ma on być wydzierżawiony wyłącznie dla celów mieszkaniowych. Trudno znaleźć sens w objęciu zwolnieniem od VAT dzierżawy nieruchomości mieszkalnych, w których dzierżawca może jedynie realizować swoje potrzeby mieszkaniowe.

Interpretacja ogólna ministra finansów, funduszy i polityki regionalnej z 8 października 2021 r. nr PT1.8101.1.2021