Opodatkowanie VAT opłat rocznych dotyczących użytkowania wieczystego

Z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT wynika, że za dostawę towarów uważa się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Powoduje to, że w związku z oddawaniem gruntów w użytkowanie wieczyste dochodzi do opodatkowania VAT opłat rocznych.

Dotyczy to opłat rocznych należnych z tytułu oddania gruntów w wieczyste użytkowanie od 1 maja 2004 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy o VAT (wcześniej oddawanie gruntów w wieczyste użytkowanie nie podlegało bowiem opodatkowaniu tym podatkiem, a w konsekwencji opłaty roczne dotyczące praw użytkowania wieczystego, ustanowionych przed 1 maja 2004 r., nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – zob. uchwałę 7 sędziów NSA z 8 stycznia 2007 r., o sygn. akt I FPS 1/06).

Opłaty te podlegają przy tym opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki VAT obowiązującej w momencie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. A zatem w zakresie, w jakim otrzymywane opłaty z tytułu wieczystego użytkowania:

 - dotyczą gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste przed 1 maja 2004 r. – nie podlegają one opodatkowaniu VAT,   a w konsekwencji nie należy ich wykazywać w plikach JPK_VAT (w tym w ich częściach deklaracyjnych),

 - dotyczą gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. – są opodatkowane VAT według obowiązującej wówczas stawki podstawowej 22% (aktualna w tym zakresie pozostaje przykładowo interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 7 lipca 2011 r. – sygn. ITPP2/443-726/11/EB) i powinny być wykazywane w polach K_19 i K_20 części ewidencyjnej oraz uwzględniane w polach P_19 i P_20 części deklaracyjnej pliku JPK_VAT,

 - dotyczą gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste od 1 stycznia 2011 r. – są opodatkowane VAT według obowiązującej obecnie stawki podstawowej 23% i również powinny być wykazywane w polach K_19 i K_20 części ewidencyjnej oraz uwzględniane w polach P_19 i P_20 części deklaracyjnej pliku JPK_VAT.\

Przeczytaj także:
Uwaga na zmiany w zakresie rozliczania opłat z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności
Jak należy opodatkować opłatę przekształceniową w przypadku wystąpienia jej nadpłaty
Jaka jest stawka VAT dla zaliczki zapłaconej na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Obowiązek podatkowy z tytułu dostaw towarów polegających na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste powstaje (co potwierdzają organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach – zob. przykładowo interpretację indywidualną dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 marca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.713.2020.1.KM):

 1) z końcem roku kalendarzowego (opłaty za użytkowanie wieczyste są opłatami rocznymi; należy w związku z tym uznać, że odnoszą się one do rocznych okresów rozliczeniowych trwających od 1 stycznia do 31 grudnia danego roku) – w zakresie, w jakim do końca roku opłaty roczne dotyczące danego roku przed jego końcem nie zostały otrzymane (na podstawie art. 19a ust. 1 w zw. z art. 19a ust. 4 w zw. z art. 19a ust. 3 ustawy o VAT),

 2) z chwilą otrzymania całości lub części opłaty rocznej w odniesieniu do otrzymanej kwoty – w zakresie, w jakim przed końcem roku opłaty roczne dotyczące danego roku zostały otrzymane (na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT).

W tym drugim przypadku obowiązek podatkowy z chwilą otrzymania części opłaty rocznej powstaje niezależnie od wysokości wpłacanej kwoty. Jeżeli zatem otrzymywane przed końcem danego roku niewielkie kwoty z tytułu opłat rocznych (np. 0,36 zł) dotyczą gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r., ich otrzymanie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W konsekwencji w zakresie tym kwoty te muszą być wykazywane w polach K_19 i K_20 części ewidencyjnej oraz uwzględniane w polach P_19 i P_20 części deklaracyjnej pliku JPK_VAT.