Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną a VAT

Jeśli bowiem poza podpisaniem umowy dzierżawy za symboliczny czynsz z przyszłym nabywcą nieruchomości, która to umowa została zawarta tylko i wyłącznie w związku z umożliwieniem przyszłemu nabywcy rozpoczęcia procesu inwestycyjno-budowlanego - nie podjęto aktywnych działań, podobnych do działań prowadzonych przez producentów, handlowców i usługodawców, to nie można „automatycznie” wywodzić statusu podatnika VAT z tytułu zawarcia umowy najmu czy dzierżawy.

Zawarcie umowy dzierżawy podyktowane było w tej konkretnej sprawie koniecznością rozpoczęcia realizacji inwestycji, a celem stron było zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy.

W ocenie Sądu nie miała znaczenia okoliczność, że skarżący udzielił spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie przedwstępnej. To właśnie warunkiem zawarcia umowy ostatecznej było m.in. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego.

Działania takie bowiem zabezpieczały interesy przyszłego nabywcy przed ostatecznym przeniesieniem własności nieruchomości, co z kolei jest normalną okolicznością w przypadku procesu inwestycyjno-budowlanego. Stąd umowa przedwstępna oraz umowa dzierżawy oraz pełnomocnictwa skarżącego miały jedynie umożliwić przyszłemu nabywcy, a nie sprzedawcy uzyskanie stosownych decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowego.

Zdaniem Sądu, czynności jakie poczyniła strona, w związku z planowaną dostawą nieruchomości – nie decydowały o zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Taka aktywność jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (czyli nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).

Z kolei podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny.

Również uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez zbywcę czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeśli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz.