Nieruchomości wykorzystywane do najmu to nie zawsze ZCP

Zdaniem organu podatkowego, który wydał zaskarżoną decyzję – składniki majątkowe (o charakterze materialnym i niematerialnym) tworzyły całość umożliwiającą podatnikowi prowadzenie określonej aktywności gospodarczej (w zakresie wynajmu nieruchomości).

W konsekwencji sprzedaż udokumentowana sporną fakturą VAT stanowiła, zdaniem naczelnika UCS, zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. W tym ujęciu podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Organ podatkowy zwrócił uwagę m.in. na to, że nabywca wstąpił w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z zawartych umów najmu. W świetle uzasadnienia zaskarżonej decyzji – dla kompleksowej oceny przedmiotu spornej transakcji nie mają znaczenia takie okoliczności jak brak przejęcia przez stronę: praw i obowiązków z polisy ubezpieczeniowej zbywcy, zobowiązań i należności zbywcy, a także rachunku bankowego zbywcy służącego do obsługi rozliczeń z najemcami.

Nie istnieją bowiem jakiekolwiek podstawy do uznania, że nieprzejęcie wymienionych składników wpływało na możliwość kontynuowania przez nabywcę działalności gospodarczej w zakresie najmu na dotychczasowych zasadach. Braki te nie stanowiły więc przeszkody w prowadzeniu działalności gospodarczej w sposób samodzielny i niezależny, w ramach nabytej przez stronę zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak wskazał dalej naczelnik UCS, na ocenę tej transakcji (uznanie za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa) nie wpływają zapisy aktu notarialnego.

Sąd przyznał rację organowi, że uznanie danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy nie wymaga, aby w jego skład koniecznie wchodziły wszystkie elementy, np. zobowiązania. Mimo to dopatrzył się innych uchybień w rozumowaniu, które zdecydowały o uchyleniu decyzji.

Zdaniem WSA w Szczecinie, sama w sobie zabudowana nieruchomość nie tworzy całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowi zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet gdy była wykorzystywana przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tej nieruchomości lub jej części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

Przeczytaj także:

Kiedy nieruchomości w trakcie budowy nie uznajemy za zorganizowaną część przedsiębiorstwa
Kiedy sprzedaż nieruchomości przedsiębiorstwa nie podlega VAT
Nieodpłatne przekazanie przedsiębiorstwa na rzecz jednego ze wspólników spółki

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tej działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych czy nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż ZCP.

Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie najmu nieruchomości, wciąż byłaby to tylko sprzedaż nieruchomości jako składnika majątkowego. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, wykorzystuje również te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (zatem czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły ZCP.

Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.