Jaka jest stawka VAT dla refakturowania opłat eksploatacyjnych

Pytanie: Spółka z o.o., czynny podatnik VAT, wynajmuje własne lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe zarówno osobom prywatnym, jak i firmom również na cele mieszkaniowe. Umowa wynajmu lokalu mieszkalnego przewiduje podział odpłatności za część mieszkalną oraz za dostęp do hali garażowej – będącej integralną częścią lokalu mieszkalnego. Zgodnie z zapisami umowy spółka wystawia faktury tytułem odstępnego w cyklach miesięcznych, z zastosowaniem stawki VAT ZW za część mieszkalną oraz stawki 23% za dostęp do hali garażowej. Ponadto umowa przewiduje refakturowanie na najemcę kosztów związanych z eksploatacją mieszkania oraz opłaty administracyjne, którymi spółka jest obciążana notą obciążeniową – bez wykazanych stawek VAT – przez wspólnotę mieszkaniową. W nocie obciążeniowej są wyszczególnione następujące składniki: eksploatacja, wynagrodzenie zarządcy, utrzymanie czystości, utrzymanie windy, fundusz remontowy, energia elektryczna części wspólnych, zaliczki na podgrzanie wody oraz centralne ogrzewanie, zaliczka na zużycie wody oraz odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych. Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować w przypadku refakturowania na najemcę opłat eksploatacyjnych i administracyjnych? Czy należy rozróżnić stawkę podatku VAT w przypadku odbiorcy prywatnego i firmy, jeśli chodzi o refakturowanie kosztów eksploatacyjnych?